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--------------------------------------------------- 設計優化 ------------------------------------------------------

       設計優化旨在為業主解決項目實施過程中出現在策劃和設計階段的紕漏,使策劃和設計更趨合理化實用化,從而達到加快項目進度、提高項目工程質量、節省項目成本的目的。下面將以基于成本策劃的項目案例進行重點闡述:

       案例一:某養老院

最終養老社區方案效果圖

       項目概況

       項目總占地面積 25240m2, 總建筑面積 44932m2, 計容積率面積29658m2 ,容積率1.18, 其中:五棟養老公寓(銷售),計容積率面積20980m2,共計252戶一棟養老護理院(持有),計容積率面積8675m2,共計132個床位項目總成本需控制在42000萬元,護理院(持有)部分IRR為7.7%;老年公寓銷售部分IRR為23.1%,成本利潤率為14.1%;項目整體投資測算IRR為11.3%,符合公司對戰略型項目(銷售型成本利潤率 ≥10%,項目整體內部收益率IRR ≥10%)的投資收益要求。

      解決方案

       一、根據產品定位,拿地時規劃要點及成本利潤率、內部收益率要求確定總成本控制目標為4.2億元人民幣。
       二、根據產品定位及相應產品《成本品質適配標準指引》完成《成本策劃報告》,提出本項目建造標準及相應設計經濟技術指標,并與設計、銷售或運營相關專業部門討論確定。
      三、依據《成本策劃報告》中設計經濟技術指標及成本測算經驗,根據《目標成本模板》計算得出的總成本若少于4.2億元(目標),則本步驟結束;否則還需反復優化建造標準及相應設計經濟技術指標,直到滿足為止。
      四、由設計優化小組(該小組由建筑、結構、機電、幕墻等專家顧問組成)方案階段介入,對最終《成本策劃報告》中的經濟技術指標進行優化挖潛,力爭各項指標均能滿足《成本策劃報告》要求。
      本項目經過二次優化建造標準及相應設計經濟指標后,計算得出總成本為40854萬元<42000萬元。

      案例二:青島某項目

     項目概況

     本項目位于青島市嶗山區核心,總建筑面積30.73萬㎡,其中地上總建筑面積24萬㎡ ,地下總建筑面積6.7萬㎡,包括由西側雙子塔樓(1#2#樓)、一棟辦公塔樓(3#樓)、商業裙房和地下室組成。

      本項目主要優化工作內容:
      1. 結構方案階段
          A) 結構各部分結構選型經濟性分析
          B) 影響結構成本外部條件的優化
          C) 結構設計統一技術措施及配筋原則
      2. 結構計算階段
          A) 結構方案布置調整意見
          B) 對結構重要位置的精確計算對比優化
      3. 結構施工圖配筋階段
          A) 項目各部分配筋原則的確定
          B) 項目各部分結構梁、板、墻、柱配筋的復核優化
          C) 地下室底板、外墻、承臺、地梁等配筋的復核優化

      A-1:結構體系選型分析
      我司針對2#塔樓進行分析,分別對比四種方案:
     (1)方案一:從上到下均采用混凝土框架柱;
     (2)方案二:從上到下均采用鋼骨混凝土框架柱;
     (3)方案三:僅1-11層采用鋼骨混凝土框架柱,以上均采用混凝土框架柱;
     (4)方案四:1-32層采用鋼骨混凝土,32-33層設芯柱,33層以上采用混凝土框架柱(設計院原方案)塔樓面積7.5萬平米。

最終經過甲方、設計院討論之后最后決定采用我司建議的方案,不過型鋼需要向上延伸到19層。每棟塔樓建筑面積(7.5萬平米),每平米節省造價67元。此項優化節省成本近500萬元。

A-2:塔樓的基礎方案優化建議:
(1)由于考慮到地基為巖石,如果使用國家規范計算時,條基和獨基需要考慮滿足抗剪計算,且滿足抗剪時要求的條基高度太高,過于保守,我司建議坐落在微風化巖石上的獨基和條形基礎計算可以不考慮剪切;最終經過甲方、審圖辦、設計院的多次討論之后決定當采用條基時進行抗剪計算時,考慮放23.5度的斜面做為計算截面。
(2)塔樓的筏板基礎厚度,經過我司的反復計算1#、2#塔樓基礎筏板厚度800mm即可滿足計算要求,但考慮
到當地的審查專家、審圖機構和施工的經驗,我司建議筏板厚度由1800mm改為1700mm,最終經過多方討論,設計院采納我司意見。

獨立基礎與條形基礎計算對比:
經我司反復計算并對比獨立基礎與條形基礎,選擇合理經濟的尺寸與配筋,并與設計院基礎計算書作了對比,對比情況如下:

最終采用了我司方案,節約成本450萬左右(地庫面積6.7萬平米,每平米節省造價67元)。

總結
由上表可以看出1、2號核心筒外框架柱可采用從上到下均采用混凝土框架柱最為節省,由于全部采用混凝土柱子,柱截面過大,影響建筑使用。我司建議采用外框架柱采用延性較好、承載力較高的型鋼混凝土柱(型鋼含鋼率:6%~3%),一來可以減少底層柱子的截面,增加建筑實際使用面積,二來增加整體結構的抗震性能。

參與完成的部分案例

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